——未來之路中國地產經營者國際班10月開課紀實
“在中美貿易戰長期性、復雜性的嚴峻形勢下，由于國內出口、房地產、PPP、新增貸款、去產能和新動能等不可持續性，未來中國宏觀經濟仍將面臨繼續下行風險。”國務院發展研究中心研究員李佐軍在10月20日舉行的未來之路中國地產經營者國際課程班上表示，“房地產行業也將由高速增長到低速增長，價格由上漲到調整波動，產品也將面臨結構調整，與消費者‘學、樂、康、安、美’需求相適應的新住房表現形態將出現，房地產企業要認清形勢，順勢而為，抓住機遇，迎接挑戰。”
未來之路中國地產經營者國際班10月課程于10月19日-20日在北京開講。該課程班由博雅俊商學院、風馬牛地產學院及紐約大學地產學院共同舉辦，面向國內地產界高端人才提供房地產行業政策分析、地產產業鏈模式解析，細分領域前沿實戰，解析中國地產轉型的未來之路。本次課程由原建設部科技司副司長、博士生導師聶梅生領銜，國務院發展研究中心研究員李佐軍，萬科集團法律顧問顏雪明，國家會計學院教授、博導李旭紅共同主講，聚焦房地產未來趨勢、轉型期房企應對策略、房地產開發法律風險和稅務風險防范等重點話題。
（聶梅生教授在授課）
聶梅生教授在授課時表示，2019年中國房地產大勢接近臨界點，接近翻篇。在這種形勢下，房地產要突破三大瓶頸——投資轉消費、增量轉存量、開發轉服務，讓不動產動起來。如何實現三大轉變，聶教授認為，要靠產業融合，數字產業和房地產融合勢在必行。存量資產端，數字社區是存量資產異軍突起的抓手；開發建設端，5G支持下的物聯網將提供房地產產業升級的機遇。聶教授認為，從2019年到2031年，中國將進入物物互聯的時代，物物相連，場景+場景，而不是移動互聯時代的人+人。它將是基于大數據的分析、云計算、AI技術、IOT技術的時代。樓市后規模時代，房地產企業要地產+智慧，以AI技術或大數據技術為基礎建設有生命力的房子。
“得社區者得天下”，具體到如何做智慧社區或數字社區，聶梅生提出，數字社區O/B/C.O端即協會或政府平臺，建立“數字+綠色+健康”標準，整合各方資源。 B端即服務提供商，物業服務、家政服務、教育服務、養老服務、 健康服務、社區廣告、社區商業、智能家居等各相關聯企業。 C端，即業主，享受服務的終端消費客戶。“到最后形成十萬億或者更多消費的結果還是在C端上。”聶梅生說。
（國務院發展研究中心研究員李佐軍在授課）
談到未來房地產行業趨勢，國務院發展研究中心研究員李佐軍指出，中美貿易戰是全方位的，貿易、投資、技術轉讓、產業升級等等全面開戰。中美貿易戰將是長期的、復雜的、嚴峻的，中美的未來常態是競爭大于合作。在這種大背景下，中國宏觀經濟將面臨繼續下行風險，房地產行業將由高速增長到低速增長，價格由增長到調整波動，區域結構由一二線城市到各區域均衡發展，品質由低端到高端，由大眾化到個性定制化，由泡沫積累到釋放，由政策導向型到制度導向型發展模式。房地產企業要認清形勢，審時度勢，做好應對。
（萬科集團法律顧問顏雪明）
萬科集團法律顧問顏雪明詳解了房地產開發全過程中的法律風險識別與防范，包括商品房小區的原始權利人問題、小區內車位的所有權及認識誤區、拿地風險、變更設計中的風險、變相提高容積率的風險、委托第三方改造、房地產廣告宣傳、合同訂立中的規范、如何預防客戶惡意訴訟等等問題。顏雪明認為，開發商是小區的原始權利人，買受人沒有所有權，只有合同上的權利。車位所有權產生于建造，投資人是原始權利人，人防車位不屬于國家，同樣屬于投資人。他提醒，隨意變更設計，將導致違約與違法雙重的法律責任和負面的社會評價，規劃設計環節造成的損失，僅次于項目發展錯誤。合法是生命線，優質才是最大的賣點。
（國家會計學院李旭紅教授）
國家會計學院李旭紅教授解讀了房地產稅收新政、房地產戰略管理與企業稅務管理、房地產投融資管理與企業稅務管理等課題。李教授指出，供給側改革要鞏固“三去一降一補”成果，要在“破、立、降”上進一步發力，大力減稅、清費、降負。房地產稅新政將繼續降低增值稅稅率，擴大進項稅抵扣范圍，允許加計抵減，實施增值稅期末留抵稅額退稅制度。她認為，房地產企業的財務會計要向管理會計轉變，實現業、財、稅三者融合，從信息提供者轉變為價值創造者，通過分析稅種、稅率，分析經營業務、優化業績評價，建立稅務管理體系和稅務戰略來為企業提供最優決策、改善經營管理。李教授還就成本扣除、預售環節、交付環節中的稅務問題為大家做了詳細分析。
（學員們在認真聽課）
（學員們在認真聽課）
（學員們在認真聽課）
（學員們在認真聽課）
（學員們在認真聽課）
兩天緊湊的學習之余，也給同學們安排了豐富多彩的班級活動。未來之路班級生活委員北京市女企業家協會林春曲副會長（中藝建筑裝飾有限公司副總經理、北京大鶴浩林裝飾有限公司董事長）為同學們精心準備了未來建筑&室內空間設計沙龍及紅酒品鑒會，活動在京味十足的老北京胡里京調會館舉辦。
（未來之路班級生活委員林春曲）
首位分享的張淼老師主題是《新生活方式的設計力》，張淼老師是MAT Office /超級建筑的創始合伙人，荷蘭貝爾拉格學院（Berlage Institute）建筑碩士。Office 3.0未來辦公空間研究發起人和城市研究者。近年來專注于城市更新進程所帶來的共享辦公、共享居住、共享社區、文化教育等領域的空間的研究課題和設計實踐，事務所作品曾參加威尼斯建筑雙年展。
設計沙龍
第二位分享的是顧玉琴老師，分享主題為《圖石景觀設計及視覺系統案例分享》。顧老師有17年景觀設計從業經歷，先后擔任加拿大IBI集團(北京)景觀負責人6年，UDE(北京)景觀總監4年——冰雪主題樂園設計、高端居住區景觀、公共建筑景觀、別墅庭院設計(前期到施工落地) ， 現任北京圖石設計景觀設計總監——專注公共建筑景觀的設計,拓展城市景觀改造的設計。顧老師給同學們分享了武漢航發智慧產業園區項目建筑設計和武漢萬科御璽濱江項目的視覺系統設計案例。
（設計師分享現場和設計作品展示）
張建輝老師分享的主題石《私宅樣板間》，張老師是北京淶德設計顧問有限公司|空間設計研究室創始人兼首席設計師，師從西班牙RCR建筑事務所，專業從事室內設計12年。代表作品：北京遠洋lavie、北京一號莊園、北京潤澤御府、北京三里屯soho、北京格拉斯小鎮、北京保利首開天譽、天津復康路11號、上海世茂佘山、上海君庭17號、上海佘山高爾夫等。
張孝峰老師分享的主題是《設計角度看商業》，張老師是中藝建筑設計研究院商業設計所所長、北京和信縱橫商業咨詢有限公司合伙人、北京空間重構建筑設計有限公司創始人。2006年開始專業從事商業設計，從項目定位策劃、建筑/空間設計、銷售/招商、運營。十幾年間完成了近百個商業項目，大多數成為當地生意最好的商業項目。張老師分享了北美新天地時尚中心、萬達廣場、中央時代廣場等多個經典商業案例，從設計角度分析運營邏輯，探索商業由購物中心到未來空間的鏈接。
